Ce trebuie avut în vedere pentru cumpărarea și vânzarea unei locuințe

Achiziția sau vânzarea unei locuințe este unul dintre cele mai importante momente financiare și personale din viața unei persoane. Procesul implică numeroase etape juridice și administrative, iar în centrul său se află contractul de vânzare‑cumpărare, documentul legal care oficializează transferul de proprietate între vânzător și cumpărător.

Ce este contractul de vânzare‑cumpărare?

Contractul de vânzare‑cumpărare este actul prin care proprietarul imobilului transferă dreptul de proprietate către cumpărător, în schimbul unei sume de bani. Pentru a avea efecte juridice, acesta trebuie autentificat la notar și intabulat în Cartea Funciară. Fără aceste proceduri, tranzacția nu este recunoscută oficial.

Ce include un contract?

Un contract complet și corect redactat cuprinde:

• Descrierea imobilului: adresă, numărul de camere, suprafața utilă și construită, număr cadastral;

  

• Modul de dobândire: cum a intrat vânzătorul în posesie (achiziție, moștenire, donație);

• Prețul tranzacției: exprimat în cifre și litere, cu modalitatea de plată;

• Datele părților: nume, CNP, domiciliu;

• Declarații legale: confirmarea că imobilul nu are datorii, ipoteci sau litigii;

• Clauze speciale: termene de plată, penalități, garanții pentru defecte.

Aceste elemente protejează ambele părți și reduc riscul apariției unor dispute pe parcurs.

Acte necesare pentru certificarea proprietății

Pentru persoane fizice:

• Acte de identitate;

• Actul de proprietate al imobilului;

• Certificat fiscal actualizat (care atestă lipsa datoriilor la impozitul pe clădiri);

• Documentație cadastrală și extras de Carte Funciară;

• Certificat de performanță energetică;

• Polița de asigurare obligatorie PAD;

• Adeverință de la asociația de proprietari și ultimele facturi la utilități (pentru apartamente).

Pentru persoane juridice:

• Certificat fiscal;

• Extras din Registrul Comerțului;

• Certificat constatator;

• Hotărâre AGA care aprobă vânzarea.

Dacă plata se face prin credit ipotecar sau prin programe guvernamentale (de exemplu, „Noua Casă” actualizat pentru 2026), banca poate solicita documente suplimentare.

Antecontract vs promisiune de vânzare

Înainte de contractul final, tranzacțiile imobiliare trec adesea printr‑un antecontract. Acesta obligă ambele părți: vânzătorul să vândă și cumpărătorul să cumpere, de obicei cu plata unui avans (arvună). Dacă una dintre părți nu respectă acordul, cealaltă poate solicita daune sau executarea contractului.

Spre deosebire de acesta, promisiunea de vânzare este unilaterală și nu creează obligații strict reciproce.

Taxe și costuri

Pentru vânzător:

• Impozitul pe vânzare: 2% din diferența dintre prețul de vânzare și cel de achiziție dacă imobilul a fost deținut mai puțin de 5 ani; scutit dacă depășește 5 ani.

• Comisionul unei agenții imobiliare (dacă apelează la una) — în general între 1% și 3% din preț.

Pentru cumpărător:

• Taxe notariale: aproximativ 0,5% din valoarea apartamentului dacă tranzacția este simplă; 0,7–1% dacă include ipotecă.

• Taxa de intabulare: 0,15% din preț, plătită la ANCPI după autentificare.

Exemplu pentru un apartament de 100.000 EUR:
Taxa notarială ~2.375 RON, taxa de intabulare ~712.5 RON, total ~3.087,5 RON.

După semnarea contractului

După autentificare, cumpărătorul trebuie să:

• Achite taxa de intabulare;

• Înregistreze imobilul la ANAF;

• Schimbe contractele de utilități pe numele său;

• Obțină polița PAD dacă nu există deja.

Procesul de vânzare‑cumpărare devine mai clar și previzibil atunci când știi în avans ce acte și taxe sunt implicate. Planificarea corectă, înțelegerea antecontractului și colaborarea cu un notar și, dacă e necesar, cu o agenție imobiliară îți asigură o tranzacție transparentă și sigură în 2026.

Sursa foto: arhivă